Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu rolnego to istotna kwestia zarówno dla wydzierżawiającego, jak i dzierżawcy. Prawidłowo sporządzony dokument wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego powinien zawierać kilka kluczowych elementów, które zapewnią jego skuteczność prawną.
Przede wszystkim dokument powinien jasno identyfikować strony umowy – wydzierżawiającego i dzierżawcę. Niezbędne jest również precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy, czyli gruntu rolnego, którego dotyczy umowa (najlepiej z numerem działki, powierzchnią i lokalizacją). W treści dokumentu należy wyraźnie wskazać wolę rozwiązania umowy oraz podać podstawę prawną wypowiedzenia.
Ważnym elementem jest wskazanie terminu wypowiedzenia, który zależy od tego, czy umowa została zawarta na czas określony czy nieokreślony. Zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego, jeżeli termin wypowiedzenia nie został określony w umowie dzierżawy, to przy dzierżawie gruntów rolnych wypowiedzenie powinno być dokonane na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Dokument wypowiedzenia umowy dzierżawy powinien być sporządzony w formie pisemnej, opatrzony datą i własnoręcznym podpisem osoby wypowiadającej umowę. Poniżej przedstawiamy wzór takiego dokumentu, który można dostosować do indywidualnych potrzeb.
[Imię i nazwisko/nazwa]
[Adres]
[PESEL/NIP/REGON]
[Imię i nazwisko/nazwa]
[Adres]
[PESEL/NIP/REGON]
[Imię i nazwisko]
[Podpis wydzierżawiającego]
[Podpis dzierżawcy]
Podstawy prawne wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego
Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego regulowane jest przez przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 673 w związku z art. 694 KC. Terminy wypowiedzenia umowy dzierżawy zależą od rodzaju umowy i ustaleń stron.
W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, zgodnie z art. 704 KC, jeżeli strony nie ustaliły terminu wypowiedzenia, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Rok dzierżawny to zwyczajowo okres od 1 października do 30 września następnego roku, chyba że umowa stanowi inaczej.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy na czas określony
Co do zasady, umowa dzierżawy zawarta na czas określony nie może być wypowiedziana przed upływem terminu, na jaki została zawarta. Jednakże art. 673 § 3 KC w związku z art. 694 KC przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia w wypadkach określonych w umowie.
Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, możliwe jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony z ważnych przyczyn, gdy dalsze trwanie stosunku dzierżawy byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub z istotą tego stosunku prawnego.
Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
W pewnych okolicznościach możliwe jest wypowiedzenie umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie z art. 703 KC, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Podobnie, gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje używać jej w taki sposób, albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 w związku z art. 694 KC).
Praktyczne wskazówki przy wypowiadaniu umowy dzierżawy
Przy wypowiadaniu umowy dzierżawy gruntu rolnego warto pamiętać o kilku istotnych kwestiach:
- Forma pisemna – nawet jeśli umowa została zawarta ustnie, wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie dla celów dowodowych.
- Doręczenie – wypowiedzenie należy skutecznie doręczyć drugiej stronie, najlepiej za potwierdzeniem odbioru.
- Rozliczenia – w wypowiedzeniu warto określić sposób i termin rozliczenia nakładów poczynionych przez dzierżawcę.
- KRUS – jeśli dzierżawa była zgłoszona do KRUS, po jej rozwiązaniu należy poinformować o tym fakcie właściwy oddział KRUS.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Alternatywą dla jednostronnego wypowiedzenia jest rozwiązanie umowy dzierżawy za porozumieniem stron. Ta forma zakończenia stosunku dzierżawy pozwala na ustalenie warunków i terminu zakończenia umowy w sposób dogodny dla obu stron. W takim przypadku strony wspólnie ustalają datę rozwiązania umowy oraz warunki wzajemnych rozliczeń.
Warto pamiętać, że przedstawiony wzór wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego jest jedynie przykładem i może wymagać dostosowania do konkretnej sytuacji. W przypadku wątpliwości lub skomplikowanych okoliczności, zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym.